杭州的房价，这半年都涨疯了。
可是在大部分小区的二手房，挂价看起来还是那么气若游丝，比旁边的新房差了何止一截两截。《层楼》后台上，每天都有这样的十万个为什么。
想想你买来的新房，一拿到房产证就成了二手房。
夜深人静，你有没有问过自己：用尽半生积蓄买的新房，有多少其实是在花冤枉钱?
让我们请来一位中介，好好算算这笔账。
信息不对称=1500元/m2
一套再好的房子，一旦成了二手房，就隐没在茫茫人海中。人单势孤，气场全无，99.9%的人根本找不到你。
但新房就不一样了。开发商有大把大把的营销费，报纸上、电视上、网络上、你家的信箱里，还有高架边的大牌子上，到处都是它的广告。
知道这个楼盘的人多了，需求量变大，价格自然可以水涨船高。
此外，开发商有严谨的销控体系，价格不会轻易松动。
二手房东则心思各异，一遇资金紧张，就会有价格跳水的房源抛出，导致“踩踏效应”，影响小区其它房子的估值。
没有黑历史=1500元/m2
中国人讲风水，什么离婚、破产，通通会成为房子的黑历史。
去年，我介绍过一套体育场路上的二手房，室内装修都不错，房东急着卖。买家打听一圈，知道是夫妻离婚卖房后，决定不要了，最后选择新房。
更极端的是凶宅。也就是室内发生过凶杀或者自杀案件的房子。
我在杭州带看过上千套房子，只有两三套发能太阳海岸小区的房子发生过此类事件。其实中彩的概率真的可以忽略不计。
这个心结不难破，市场上还有大量没住过人的次新房呢!
现实太骨感=2000元/m2
99%的小区交付几年后，都是这么一个鸟样：草花也不换了，喷泉也不喷了，电梯的装修破了，可能还有棵大海枣没熬过去年的奇寒，死了。
就像娶回家的女神，没了浓妆加美图，只剩备受摧残的容颜，一股人间烟火味。
可人是爱憧憬的动物，赤裸裸的现实摆在面前，纠结了。
反倒是开发商的样板区，太能get到购房者的点了：秒杀普罗旺斯的花海，比金色大厅还辉煌的灯光，灌木丛喷吐着雾森，阳光洒落在柔软的床品上……
你买的新房，单价里至少有2000元，是为你泛滥的想像力埋单。
尊贵体验感=1500元/m2
前几年蓝蝶苑小区的房子难卖，开发商把售楼处的体验感做到了极致。
一进售楼处，满眼俊男美女，音乐曼妙，茶歇美味，水晶吊灯闪闪发光。甚至还有跪式端茶服务，连姨妈巾都备好了。时不时，还邀请你开party做烘焙。
买二手房的感觉就天壤之别了。
局促的中介门店，不守时的房东，没有照明的看房走廊。房源就那么几套，有钱也没得挑。
而且二手房东太随意，市场一好，临时跳涨、现场竞价是常有的事。
我上一单总价700多万元的房子，眼看ok了，结果房东现场要涨价，还摆出爱理不理的样子。买家气不过，立马就不要了。
户型升级力=1500元/m2
杭州住宅开发的水平全国数一数二，特别是户型，几乎每一两年就有重大创新。
这导致交付几年的楼盘，空间看起来就像石器时代的那么落后。我手头有五分之一的客户，因此转而选择新房。
举个例子，同样三间卧室，次新房很多只有一间朝南，新房设计都是两间朝南。
同样是八九十方的小户型，次新房还停留在两房两厅或是三房一厅，新房已经开始吆喝“三房两厅，独立走入式”。
所以，别说相差六七年，就是两三年，可能都跟不上户型趋势。
二手房税费=至少3%
二手房交易要比新房多一大笔税费，这是绕不过的硬成本。
以一套2012年拿出房产证、总价300万元的次新房为例。新政前，买下它需要缴契税(3个点)、营业税(5.6个点)、个税(1个点)、中介(3个点)，税费37.8万元。
现在国家对营业税、契税进行了一系列调整。交易税费大降，但仍然要16.5万元。
相比之下，同样买一套300万元的新房，只要缴契税(1.5个点)、物业维修基金和印花税，税费连一半都不到。
所以新房和二手房，起步就是3%的价差。
这么算下来，新房的溢价里，有些钱是省不了的。
比如信息不对称、二手税费、户型升级。但有些是有钱任性的成本，比如为尊贵体验感埋单。至于没有黑历史，靠技巧就可以避免。
还有一些钱，基本是扔水里的。就是你对未来不切实际的想像那一部分。
当然喽，只有在杭州主城中心地段，新房和二手房的价差才会特别大。小布尔乔亚和资本家就是矫情一点嘛!
像临平山北、丁桥、下沙等近郊，新房与次新房之间房价就差距微小。
在这些板块，次新房交付集中在近两三年。无论是户型、小区环境和品质，与新房相差无几。而且购房主力为刚需，他们对房价太敏感了。