婚前买房时还可按总房款1%缴纳契税，但婚后交税时被告知必须缴纳4%的契税。那么，婚前买房时符合税收优惠条件，婚后交税情况发生变化，就不能享受税收优惠了吗？
一、事 实
2014年初，笔者接到l市的同学李雷（化名）打来电话，咨询契税问题。那时，笔者尚在中部a省国税局工作，契税归地税局管辖，平时不接触契税问题，但老同学开口了，我就用心去研究了一下契税问题。
李雷于2012年12月买房并签订购房合同，2013年10月中旬去地税局缴纳契税，2013年10月10日与爱人韩梅梅（化名）领证结婚。韩梅梅于2013年4月买房并签订购房合同，房屋面积70多平米。2013年底，韩梅梅去地税局交契税，被告知要按4%缴纳，韩梅梅模糊地知道低于90平米的家庭唯一住房可按总房款的1%缴纳契税，突然让她缴4%实在难以接受。地税局工作人员解释，他老公李雷名下已有一套住房，她的房屋不再属于家庭唯一住房，遂不能享受1%的税率优惠。
二、相关税收规定
《中华人民共和国契税暂行条例》第八条：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
第九条：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）第一条第一款之规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
三、基层税务工作人员观点
地税局工作人员认为，韩梅梅的老公李雷名下已有一套住房，她的房屋就不再是家庭唯一住房了，不符合财税[2010]94号规定的“家庭唯一住房”这一前提条件，遂不能享受1%的税率优惠。
四、笔者观点
本案的关键是对纳税义务发生时间、法定纳税申报时间、税款实际缴纳时间的理解。根据契税暂行条例第九条的规定，韩梅梅的契税纳税义务发生时间是购房合同签订之时即2013年4月，法定的申报纳税时间是合同签订之日起10日内，而韩梅梅直至2013年年底韩梅梅才去地税局办理交税事宜，即税款实际缴纳时间远迟于法定申报纳税时间。
税法之所以规定纳税义务发生时间，一是为了明确纳税人承担纳税义务的具体日期；二是有利于税务机关实施税务管理，合理规定申报期限和纳税期限，监督纳税人依法履行纳税义务，保证国家财政收入。纳税义务一旦发生，纳税人就有义务向国家交税，税务机关也有权力要求纳税人在规定的时间内缴纳税款，此时，纳税人应交多少税、税务机关征多少税就已经确定，即与纳税相关的纳税义务人、计税基础、税率、税收优惠等因素确定了、不再变动了。如果纳税义务已经发生，但纳税相关的因素还经常变动，那么国家的税收利益就得不到稳定的保障，纳税人也无法对未来产生稳定的预期，这样的结局极其不利于税收秩序的稳定，与税法的指引作用、预测作用背道而驰。纳税义务发生后，纳税人就应该在法定的纳税申报时间内去税务机关缴税，税务机关也有职责征税，税款实际缴纳时间一般是在法定的纳税申报时间之内，有时候也会不一致。
所以，税收优惠应该依据纳税义务发生的时点来确定，只要纳税义务发生时符合税收优惠条件，就可以享受优惠。韩梅梅契税纳税义务发生时可以享受税收优惠，至实际交税时情况虽有所变化，但也应根据纳税义务发生时的情况来确定税款的金额，不能剥夺其应享有的税收优惠权利。至于韩梅梅未在法定的纳税申报时间内交税，税务机关可以加收滞纳金。而现实中购房者的契税普遍在办理房产证前夕才交，有的还是由开发商代收，极少有纳税人在法定的纳税申报时间内缴纳契税。
五、交涉过程
实际享受到税收优惠的过程并不顺利，经过了几轮沟通。
（一）直接向经办人员陈述观点。笔者喜欢先走正常程序，遂写了一份《享受税收优惠申请书》，详细阐述了笔者观点和法律依据，让李雷直接交给地税局的工作人员，但，他们并未采纳。
（二）找中间人阐述观点。笔者曾在l市工作过，认识地税局的一位副局长，第一条路没走通时就去找他，说明情况后，领导很理解、很支持，愿意帮忙做沟通工作。令笔者诧异的是，这条路居然没走通，工作人员不买账。
（三）找省地税局对口的处长汇报情况。前两条路没走通后，我在网上找到了省地税局契税与耕地占用税处庆处长的办公电话，以前与庆处长并无接触，但向他汇报了基本情况和观点后，庆处长表示赞同我的观点，他说其实省地税局出台的文件（皖地税函[2012]646号）对这个问题有过规定，韩梅梅享受税收优惠一点问题都没有，他很快就打电话给l市地税局来解决这个问题。
六、结 局
过了一段时间，李雷兴高采烈地打电话给我，问题解决了，他和爱人回老家的房产局开家庭唯一住房证明时，房产局的工作人员告诉他：你来的正好，像你的情况以前是开不了的，我们刚刚接到省住建厅和省地税局联合发的通知，现在你们可以申请到家庭唯一住房的证明。同学很高兴，仿佛那个通知专门为他一人而下发，拿到证明后到地税局按照1%缴纳了契税。
后记：虽然整个过程不那么顺利，但最终还是得到了圆满的解决。这件事是我工作多年来最有意义的一件事，我不仅让同学少交了总房款3%的税款，也让全省有类似情况的纳税人从中受益，对社会进步或多或少有些作用吧。感谢庆处长，不仅解决了个案，还推动两个单位联合发文，在全省范围内彻底纠正了基层税务机关之前的错误做法！
作者：耿亮亮，安徽至达律师事务所、滔之雄辩律师团队律师，注册税务师，在区、市、省国税局从事税务工作多年。